私が土地を購入したのは2年前のことです。
賃貸マンションの更新の時期が近付き、更新すべきかそろそろマイホームを考えるべきかを漠然と考えていました。高校二年になる娘に「引っ越すとしたら、どの辺がいい？」と聞いてみました。「エ～ッ、引っ越すの？だったら、原宿」聞いた相手を間違えました・・。この日の晩、妻に「更新、どうする？」と聞くと妻もそろそろマイホームを考えるか、違うマンションに引っ越すか考えていたというのです。テーブルに貯金通帳を並べ僅かしかない我が家の全財産を調べました。終の棲家を考えるには年齢的にもまだ少し早いかも知れませんが、一生に一度か二度の大きな買い物です。夫婦で真剣に悩みました。この日、出した結論は「今週末、不動産業者巡りに出掛ける」というものでした。通勤で毎日使う駅周辺には、不動産業者が数件有ります。漠然と「土地物件を見せてください」と言われても業者さんも困るとは思いましたが、私達夫婦には住みたいエリアや絶対○○でなければダメという拘りもありません。迷惑を承知で不動産業者を訪ねました。
ここまでの状況を業者さんに話し幾つかの土地物件を見せて貰いました。通勤や通学に便利な駅周辺は、土地の価格も高く日当たりも多少我慢しなくてはいけません。駅から徒歩10分・15分と離れて行くと「ここに住めたら日常生活が快適に送れるだろう」と心がワクワクしてくるような土地物件が幾つもありました。土地探しの切っ掛けは「賃貸マンションの更新」でした。マンション生活に不満もなかった私達夫婦は何時かは「マイホーム」と心のどこかで想いながらも先送りにしていました。ローンを組み定年までに完済することを考えれば「遅すぎる」くらいです。土地探しをスタートし真剣に考え始めるとナカナカ契約が決められないのも事実です。私達が「ここ」と決めた土地に巡り会うまで一年の歳月が掛かりました。不動産業者さんも最後までよく辛抱してくれたと感謝しています。土地探しをしながらハウスメーカー探しも進め現在は「快適な庭・駐車場付きの我が家」に住んでいます。
「何時かはマイホーム」と考えている方にまだ、買わないまでも多くの物件を見て目を養っておくことをお勧めします。色々なメリットを考え不動産投資セミナーにも参加してみました。
カテゴリー: 投資のために
マンションは環境が大切です。周囲をよくみましょう。
新築の分譲のマンションの間取りというのは、多くの方に受け入れられやすい間取りになっていますので、どこでもたいして変わりません。新築のマンションで一番大切なのは立地です。とくに周辺の状況や環境については現地にいって調べておきましょう。不動産投資の場合はリスクを少なくするためにも特に調べが必要になります。
すぐ隣に大きな空き地がある場合には要注意です。駐車場になっていることもよくあります。その空き地や駐車場が大きな道路に面している場合には、将来的に自分が検討しているマンションより大きなマンションが建設されてしまう可能性があります。そのような可能性については、不動産屋さんからは絶対に言ってきません。しかし、とくに駅に近い場所や都市部であれば、近いうちに建つ可能性は高いです。近所でマンションの隣が空き地になっていたところがあったのですが、そこには大型スーパーが建設されました。便利になりましたがお惣菜のコロッケなどのにおいが毎日くるので、洗濯物が外に干せなくなったそうです。色々な可能性を予想した上で物件を検討することが大切です。
マンションの住人について確認
中古マンションを購入する時、注意点として上の階にどんな人が住んでいるかということがあります。最近の新築マンションは防音に優れているようですが、中古マンションは上階の音が聞こえることも多いので、購入前にどんな家族構成かということや生活スタイルを確認しておくことが大事だと実感しました。
私の場合、兵庫に投資マンションとして購入したのですが、購入前に売り主さんに確認しました。上階の家族構成で小学生の男の子がいると知った時はうるさそうだなと思いましたが、あと数年経てば騒ぐ年齢ではなくなるだろうと思い購入しました。予想通り、入居して数年間は走り回る音や飛び跳ねる音が聞こえていましたが、次第に静かになりました。でも、もし生まれたばかりの子供がいたりしたら購入しなかったと思います。かなりの期間、音に悩まされる可能性があるからです。子供は成長するのでうるさい期間は限られますがどれ位の期間だったら耐えられるかは人によると思います。
上階の住人が引っ越して他の人が入居してくる可能性もありますが、購入の際、聞いておいて損はないと思いました。
お隣の土地を購入しなくて今かなり後悔…
ただ今になって、「土地購入で失敗したかなー」と思っていることがあります。私たち夫婦は土地を購入してそして一戸建てマイホームを建てたわけですけれど、しかしお隣の空き地は購入しなかったのですよね。けれど今になって、「お隣の空き地も購入しておけばよかったー」と、激しく後悔しています。
私たちがマイホームの予定地を購入したのは一筆分なのですよね。なぜ二筆買わなかったのかといいますと、単純にお金がもったいなかったからです。いや、二区画を買いたい気持ちはありましたよ。けれども、いかんせんお金が十分になかったものですから、それならば家を建てるわけではない土地を買うよりも、一戸建て住宅の建設費用にお金を当てようじゃないかーと思ったのです。
しかし、今まさに私たちが買わなかったお隣の空き地に家が建てられようとしているのですよね。それがもう狭っ苦しい感じがするのです。今更焦ったところでどうすることもできないですが、しかし時間を戻せるのでしたら数年前に遡って、そして借金してでもお隣の土地を抑えておくべきだったと思います。
マイホーム予定地の土地は建物を建てるところだけではなく、横の部分も購入しておくと他人の視線を気にせずのびのびと生活できますからね。そしてその逆は…と、思うからこそ土地購入での後悔点となっているわけです。失敗しない不動産投資の物件選びにも同じことが言えるでしょう。
マンションは南北に窓があると住みやすい！
就職と同時に、アパートを借りた私ですが、部屋は北向きで、契約更新までの2年間、カビと湿気に悩まされました。
北向きに懲りて、次たに借りたのはマンションの西向きの部屋。夏の休日に家に居ると強烈な西日にさらされ、平日は仕事から帰ってくると、部屋の中が息苦しいほど暑くなっており、熱中症のような症状が起きたことも…。当時は1970年代で、新米会社員の私は贅沢品のエアコンには手が届きませんでした。
新婚時代は東向きの部屋を借りました。夏は早朝4時過ぎから目も開けられないほど眩しい朝日が差し込み、遮光カーテンが必要でした。一方、冬は午前中しか日が入りません。暖房代がばかになりませんでした。
現在のマンションは南向きに居間とバルコニーがあり、北に玄関と子ども部屋がありますが、夏は子ども部屋の窓を開けると、南北に風が通ってエアコンも不要なほど。
また、南向きの部屋は丸1日明るく、冬などは夕方まで暖房いらずの日もあり、バルコニーでは洗濯物もよく乾きます。
生活にはさまざまな場面がありますが、家の窓の向きは採光・通風面でも重要ですから、しっかりチェックされることをおすすめします。
地盤を考えて土地探しをした方がベター
リスクなく投資物件の選ぶには、土地選びは最重要事項と言っても過言ではありません。何故なら、土地を選ぶということは今後お付き合いしていくご近所さんを選ぶことにもなりますし、土地自体に高額な資金が必要で失敗できないからです。
土地を選ぶ時にポイントとなるのは、その地盤が強いかどうかです。昔川や海だったというところや、川が近くて台風の時に氾濫したことがあるという場合、その土地の地盤は緩いかもしれません。そうなると、家の基礎や構造がどれだけしっかりしていても、地震や災害に強い家とは言えません。となると、そのような土地は避けたいところです。
もしそこしか土地がないようなら、地盤改良を行う必要があります。しかし、これにはかなりお金がかかる場合もあるのでやはりオススメしません。元から強い地盤の方がかなりお金が浮くでしょう。重量鉄骨の家より、軽い軽量鉄骨や木造住宅を選べば地盤改良の必要はないこともあるので、選ぶ家の種類も重要になってきますね。
ニーズに合ったリフォームが必要です
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新築マンションの価格がどうやって決められているか、ご存知ですか？
マンションの価格は、実はディベロッパーがマンション用地を取得する前から値付けされているんです。
つまり、新規事業を始めようと決めたデベロッパーは分譲マンションを建設するエリアのマーケティングリサーチをしながら商品ブランディングを確立し、その立地と規模を含め、専有面積、間取り、グレード、建築費用などを加味して分譲価格を決めているのです。さらに新築マンションの場合、この分譲価格に販売管理費、広告宣伝費などが上乗せされています。
実はマンションは、戸建てに比べると実は経年減価が逓減していく傾向が早いのです。鉄筋コンクリートのマンションの場合、耐用年数は約50年です。つまり、50年で建物価値がゼロになってしまうということです。
昭和40年代に建てられたマンションは、現在耐用年数を超えていますが、建て替え工事をしたという話はほとんど聞きません。耐用年数を超えても住み続けていくと、スラム化する可能性が高まっていきます。
日本人は住まいは新築で、という傾向が高く、新築分譲マンションを購入する人が後を絶えませんが、最も高い新築分譲価格で住宅ローンを組み、老後は耐用年数を過ぎたマンションに住み続けるというリスクを負うことを忘れてはいけません。
私は現在、父から引き継いだ賃貸不動産の経営をしています。始めた当初はやる気に満ち溢れていたのですが、最近は気持ちが停滞し、実際の入居率も低下しています。現在は、昔からの地主以外にも投資目的で不動産を購入する方が多くなっており、それにより昔からの大家さんは窮地に立たされているのが現状です。
やはり昔からの大家さんはバブル期など良い時期を知っているので、賃貸不動産業界が非常に厳しい状況にあるにも関わらず、高飛車経営を継続している方が多いようです。これでは新しいお客さんを望むべくもありません。その点、最近の不動産投資ブームの中心にいる新興大家さんたちは勉強に余念がなく、あの手この手で集客に努めています。
例えば、ターゲットの客層を絞って、それに見合ったリフォームを行うなどです。ファミリー向けの物件をいくら単身者に勧めても成約するはずがありません。なので、地域に潜在するニーズなどを日々くみ取って、それに合わせてリフォームなどに着手するのです。
私の手持ち物件は従来はファミリー向けでしたが、近所に大学が開校したのを機に、大幅にリフォームして単身者向け物件として再出発しました。すると瞬く間に空室が解消されていったのです。冒頭で触れたように、最近はまた停滞時期に突入していますので、何か新たな手を打とうと思っています。今後、不動産投資をする方はセミナーなどで勉強することをおすすめします。
必要経費は必要なタイミングで
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アパート経営に関わる要点の1つに、計画があります。いわゆる事業計画と表現される事も多いですが、実はその重要度はかなり高いのです。それには主に2つの理由があります。
そもそもアパート経営というのは、ある意味で事業とも言えるのです。いわゆる会社を経営しているのと、やや似た一面があります。
それで会社経営をする場合は、やはり事業計画などは立てる必要があります。少なくとも無計画に会社を経営してしまいますと、倒産リスクなどは高まってしまうでしょう。
もちろんアパート経営も、計画を立てておくに越した事はありません。リスク対策の意味で、事業計画は入念に作るべきなのです。
それともう1つの理由は、ローンです。そもそもアパート経営は、銀行から融資を受けてスタートをする事も多いです。自己資金だけでは、なかなか物件購入が難しい事例も多いからです。
それで銀行から無事に融資を受けられるか否かは、計画性に左右される一面もあるのです。実際、銀行にローン申し込みをする時には、事業計画書の提出も必要です。
ですからアパート経営をする場合は、できる限り綿密な計画を立てておくべきです。マーケティングのコンサルタントの知恵を借りるのも一手です。マンション、アパート経営では修繕費などはどうしても掛かって来て、利回りなどを気にすればするほどその修繕費は厄介だなと思えて来て内装のちょっとした物ならまだしも外装となるとどうしても後回しになってしまいがちです。
しかし、大阪に投資マンションを所有する私はその外装の修繕費を利回りの関係からもう少し遅らせたいという考えから失敗をしました。というのも屋上の防水がそろそろダメになって来ている頃と分かってはいたのですがこの修繕はかなりの高額なので渋っていました。
すると大雨の日に入居者から漏水があるとクレームを受けて調べてみたら屋上の防水からで、焦って修繕の見積もりをお願いしたのですが、屋上の防水の修繕に加えて建物内部への漏水の調査・修繕費と漏水のあった部屋の内装の修繕費がプラスに掛かりかなりの出費になってしまったのです。
この経験は必要経費は必要なタイミングでケチらずに使うという事が、結果的には良い利回りでマンション、アパート経営をする事に繋がるんだなと思いました。