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新築マンションの価格がどうやって決められているか、ご存知ですか？
マンションの価格は、実はディベロッパーがマンション用地を取得する前から値付けされているんです。
つまり、新規事業を始めようと決めたデベロッパーは分譲マンションを建設するエリアのマーケティングリサーチをしながら商品ブランディングを確立し、その立地と規模を含め、専有面積、間取り、グレード、建築費用などを加味して分譲価格を決めているのです。さらに新築マンションの場合、この分譲価格に販売管理費、広告宣伝費などが上乗せされています。
実はマンションは、戸建てに比べると実は経年減価が逓減していく傾向が早いのです。鉄筋コンクリートのマンションの場合、耐用年数は約50年です。つまり、50年で建物価値がゼロになってしまうということです。
昭和40年代に建てられたマンションは、現在耐用年数を超えていますが、建て替え工事をしたという話はほとんど聞きません。耐用年数を超えても住み続けていくと、スラム化する可能性が高まっていきます。
日本人は住まいは新築で、という傾向が高く、新築分譲マンションを購入する人が後を絶えませんが、最も高い新築分譲価格で住宅ローンを組み、老後は耐用年数を過ぎたマンションに住み続けるというリスクを負うことを忘れてはいけません。
私は現在、父から引き継いだ賃貸不動産の経営をしています。始めた当初はやる気に満ち溢れていたのですが、最近は気持ちが停滞し、実際の入居率も低下しています。現在は、昔からの地主以外にも投資目的で不動産を購入する方が多くなっており、それにより昔からの大家さんは窮地に立たされているのが現状です。
やはり昔からの大家さんはバブル期など良い時期を知っているので、賃貸不動産業界が非常に厳しい状況にあるにも関わらず、高飛車経営を継続している方が多いようです。これでは新しいお客さんを望むべくもありません。その点、最近の不動産投資ブームの中心にいる新興大家さんたちは勉強に余念がなく、あの手この手で集客に努めています。
例えば、ターゲットの客層を絞って、それに見合ったリフォームを行うなどです。ファミリー向けの物件をいくら単身者に勧めても成約するはずがありません。なので、地域に潜在するニーズなどを日々くみ取って、それに合わせてリフォームなどに着手するのです。
私の手持ち物件は従来はファミリー向けでしたが、近所に大学が開校したのを機に、大幅にリフォームして単身者向け物件として再出発しました。すると瞬く間に空室が解消されていったのです。冒頭で触れたように、最近はまた停滞時期に突入していますので、何か新たな手を打とうと思っています。今後、不動産投資をする方はセミナーなどで勉強することをおすすめします。